Allgemeiner Verfahrensablauf
Im Folgenden ist einmal exemplarisch die privatrechtliche Entwicklung eines Baugebietes dargelegt:
1. Eigentumssituation
Die Grundstückseigentümer bleiben im Eigentum ihrer Flächen und sind während des gesamten Projektablaufes Vertragspartner der Projektentwicklung Strauß. Sie nutzen also ihre Grundstücke selbst, vergeben sie in Erbpacht oder verkaufen sie an Investoren oder bauwillige Interessenten.
2. Vertragsverhältnis mit dem Eigentümer
Entwicklungsvereinbarung:
Die einzelnen Grundstückseigentümer beauftragen die Projektentwicklung Strauß in einem ersten Schritt mit der Aufbereitung/Entwicklung des Vorhabens bzw. mit sämtlichen die Städtebauliche Planung und die Erschließung vorbereitenden Maßnahmen.
Realisierungsvertrag:
In einem zweiten Schritt beauftragen die Eigentümer die Projektentwicklung Strauß mit der anschließenden Vorbereitung und Durchführung der Maßnahmen und Schritte zur Erschließung des Baugebietes selbst.
Hierzu ist es erforderlich, mit jedem einzelnen Eigentümer der Solidargemeinschaft einen entsprechenden privatrechtlichen Vertrag zu schließen, den sog. Realisierungsvertrag. Darin werden im Wesentlichen die Sicherstellung der Finanzierung und die Zahlung der Entwicklungs- und Erschließungskosten geregelt.
Die Projektentwicklung Strauß agiert dabei während sämtlicher Einzelschritte für diese Eigentümer-/Solidargemeinschaft als Treuhänder und Dienstleister.
3. Vertragsverhältnis mit der Stadt/Gemeinde
Die Projektentwicklung Strauß schließt mit der Stadt/Gemeinde einen ’Städtebaulichen Vertrag’ und/oder ’Erschließungsvertrag’ ab. Darin werden die Disziplinen Städtebauliche Planung und Bodenordnung sowie die sich anschließende Durchführung der Erschließung geregelt. Damit ist die Projektentwicklung Strauß gegenüber der Stadt/Gemeinde rechtlich und wirtschaftlich alleine verantwortlich.
4. Bodenordnung
Aufgrund der häufig großen Anzahl der Grundstückseigentümer und des zudem meist ungünstigen Zuschnitts der aktuellen Flurstücke ist die Durchführung einer Bodenordnung unerlässlich. Anzustreben ist eine sog. private bzw. freiwillige Umlegung, die wegen ihrer zügigeren und einfacheren Umsetzung einem amtlichen bzw. gesetzlichen Umlegungsverfahren nach den Regelungen des Baugesetzbuches vorzuziehen ist.
Diese freiwillige Art der Bodenordnung ist ein Grundstückstauschverfahren mit dem Ziel, die Besitz- und Eigentumsverhältnisse derart neu zu ordnen, dass nach Lage, Form und Größe für eine weitere bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete, fertig vermessene und im Grundbuch und Liegenschaftskataster ordnungsgemäß eingetragene Grundstücke entstehen.
Im Zuge der Durchführung und Umsetzung dieser freiwilligen Umlegung werden in der Regel auch der Stadt/Gemeinde die öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen übertragen.
5. Sicherstellung der Finanzierung
Zur finanztechnischen Abwicklung des Projektes schaltet die Projektentwicklung Strauß in Abstimmung mit den einzelnen Grundstückseigentümern ein örtliches Finanzierungsinstitut ein.
Dort wird eigens für sämtliche projektbezogenen Einnahmen und Ausgaben ein entsprechendes sog. Maßnahme-/Treuhandkonto eingerichtet.
Bezüglich der Sicherstellung der Gesamtfinanzierung wird eine einvernehmliche Aufteilung der Kosten in Raten festgelegt, und zwar gemäß dem realen Projektfortschritt und daraus resultierenden tatsächlichen Finanzbedarf.
6. Durchführung der Erschließung
In Abhängigkeit von u. a. der Größe des zu entwickelnden Baugebietes können die erforderlichen Erschließungsarbeiten in einzelnen Bauabschnitten und darüber hinaus in zwei Stufen (Vorstufen-/Erstausbau und Endausbaus der Straßen, Wege und Plätze) erfolgen.
Der Vorstufenausbau umfasst dabei die Schmutz- und die Regenwasserentsorgung, die Herstellung der Baustraßen und die Arbeiten zur Straßenbeleuchtung, der Endausbau der Straßen, Wege und Plätze – auch als Endstufenausbau bezeichnet – beinhaltet die endgültige Fertigstellung sämtlicher Anlagen.
Zusätzlich zur Erstellung der Erschließungsanlagen werden die Arbeiten der Versorgungsträger (Gas, Wasser, Strom und Telefon) durch die Projektentwicklung Strauß terminlich so koordiniert, dass eine rechtzeitige Versorgung des Gebietes sichergestellt ist und unnötige nachträgliche Aufbrüche der fertigen Straßen möglichst vermieden werden.
7. Endabrechnung
Nach Fertigstellung sämtlicher Maßnahmen und dessen mängelfreier Abnahme und Übertragung auf die Stadt/Gemeinde erstellt die Projektentwicklung Strauß die Schluss- bzw. Endabrechnung gegenüber allen Projektbeteiligten, und zwar auf der Grundlage der tatsächlichen und nachgewiesenen Kosten und der vertraglichen Regelungen.
Daraus resultierende Überschüsse und/oder Unterdeckungen werden zwischen den Vertragsbeteiligten ausgeglichen.